Was man seit Juli 2025 wissen sollte

Die Grunderwerbsteuer ist in Österreich ein fester Bestandteil beim Kauf von Immobilien und Grundstücken. Mit 1. Juli 2025 sind neue Regelungen in Kraft getreten, die vor allem den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften betreffen. Bisher galt: Bei sogenannten „Share Deals“- wenn nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die eine Immobilie besitzt, gekauft wurden – konnte die Steuer teilweise vermieden oder reduziert werden. Und genau hier setzt die Reform der Grunderwerbssteuer2025 an.

Hier ein Überblick, was sich ändert und worauf Sie achten sollten.

Warum eine Reform?

Bisher konnten große Immobilienkäufe steuerlich günstiger gestaltet werden, wenn nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft erworben wurden. Solche „Share Deals“ führten häufig zu einer geringeren Steuerbelastung als ein direkter Kauf. Die neue Regelung soll für mehr Fairness in der Besteuerung sorgen – unabhängig davon, wie ein Immobilienkauf abgewickelt wird.

Die wichtigsten Änderungen:

Neue Grenze für Steuerpflicht

Bislang fiel die Grunderwerbssteuer bei Anteilskäufen erst an, wenn 95 % der Anteile an einer Gesellschaft in einer Hand lagen. Künftig fällt die Steuer schon an, wenn 75 % der Gesellschaftsanteile in einer Hand zusammenkommen. Damit wird ein größerer Anteilskauf steuerpflichtig.

Längere Beobachtungsfrist

Die neuen Regeln gelten nicht nur für einen einzelnen Kauf. Anteilskäufe werden von nun an über einen Zeitraum von 7 Jahren zusammengerechnet. Damit soll verhindert werden, dass große Deals auf viele kleine Transaktionen verteilt werden können und dadurch steuerfrei blieben.

Mittelbare Beteiligungen

Auch indirekte Beteiligungen, etwa über Tochtergesellschaften oder Holdings, werden nun in die Berechnung mit einbezogen. Dadurch sollen steuerliche Umgehungskonstruktionen verhindert werden.

Bemessungsgrundlage Marktwert

Die Steuer wird vom tatsächlichen Marktwert (gemeiner Wert)berechnet – also nicht mehr vom meist niedrigen Grundstückswert. Das kann die Steuerlast deutlich erhöhen.

Was bleibt wie bisher?

Beim klassischen Kauf einer Immobilie ändert sich nichts, es gelten weiterhin die bisherigen Tarife.

·     3,5 %der Kaufsumme

·     Vergünstigte Staffelung für Übertragungen innerhalb der Familie

·     Börsennotierte Gesellschaften bleiben von der Neuregelung ausgenommen

Die neue Grunderwerbsteuer ist kompliziert und kann bei großen Immobilien- und Anteilsübertragungen spürbare Mehrkosten verursachen. Bei komplexen Beteiligungen lohnt sich daher eine professionelle steuerliche Begleitung, um unerwartete Steuerpflichten zu vermeiden.

Fazit

Mit der seit Juli 2025 in Kraft getretenen neuen Grunderwerbssteuer ist es deutlich schwieriger, Immobilienkäufe durch Anteilsgeschäfte steuerlich zu begünstigen. Frühzeitige Planung und professionelle Beratung sind jetzt bei Immobilientransaktionen besonders wichtig, um böse Überraschungen zu vermeiden.

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